Lietuvos Respublikos Vyriausybės kanceliarijai 2019-04-23 Nr. 76
DĖL BENDRO NAUDOJIMO ŽEMĖS SKLYPŲ INDIVIDUALAUS VERTINIMO
Sodininkų bendrija „Žaluma“ (vienija 650 narių, užima 102 ha ploto), įsikūrusi Vilniaus r., Dūkštų sen., Brinkiškių k. (toliau – bendrija) patyrė neigiamas „individualaus“ vertinimo peripetijas ir pasekmes.
Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – NŽT) konkurso būdu parinko nepriklausomą turto vertintojų kompaniją „Capital vertinimas“, kuri atliko pasirinkto sklypo vertinimą. Tai – bendro naudojimo žemės sklypas 0,39 ha ploto, kurio didžiąją dalį sudaro kūdra, vandeninga, apaugusi saugotinais medžiais teritorija, pro ją prateka gausybės požeminių šaltinių ir lietaus vanduo iš didelės dalies bendrijos ir aplinkinių pelkių. Sklypas palyginimo principu buvo įvertintas 2690 eurų (atlikta 2018-10-11, Nr.18-N10-11). Toks įvertinimas netiko NŽT ir Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybai prie Finansų ministerijos (toliau – Audito tarnyba). NŽT ir Audito tarnyba bendru sutarimu pareikalavo, kad turto vertinimo ekspertai vertinimą atliktų iš naujo ir nurodė, kaip turi būti vertinama, t. y. neatsižvelgiant į žemės sklypo naudojimo būdą (sodininkų bendrijų bendrojo naudojimo žemės sklypai), o tik į pagrindinę žemės naudojimo paskirtį (žemės ūkio – natūraliai kyla klausimas: ar įmanoma ši pagrindinė veikla kūdroje ir želdynuose tarp saugotinų medžių?). Naujas įvertinimas (ataskaita Nr.19-N01-19, 2018-12-21) buvo atliktas palyginamuoju principu su parduotais bendrijoje žemės ūkio paskirties sklypais, kuriuose leidžiama ne tik žemės ūkio veikla, tačiau ir gyvenamųjų namų statyba, t. y. su sodų paskirties sklypais. Turto vertintojas lyginamaisiais objektais parinko žemės sklypus, kurie turi nustatytą naudojimo būdą ir patys sau prieštarauja, kad vertinant, buvo atmestas naudojimo būdas ir į jį neatsižvelgta. Akivaizdu, kad palyginamieji objektai parinkti neobjektyviai, jie nėra panašūs nei pagal plotą, nei pagal esmę – atvirkščiai, jie absoliučiai skirtingi, nustatyta sklypo kaina yra utopinė, neatspindinti realios sklypo vertės (šiai dienai, įvertinus visus apribojimus, maža tikimybė, kad aukcione atsirastų šio sklypo pirkėjas netgi už simbolinę kainą).
Turto vertintojas nesistengė teisingai vertinti, palyginimui nenagrinėjo (nors privalėjo) žemės ūkio veiklai ir paskirčiai tinkamų žemės sklypų, dėl kurių yra įvykę sandoriai toje pačioje 58.83 žemės verčių zonoje, kaip ir s/b „Žaluma“, sklypai.
Pateiktoje lentelėje matosi, kokia šioje verčių zonoje reali žemės ūkio paskirties žemės (be apribojimų) kaina. Pagal įvykusius pardavimus ir pirkimus vidutinė vieno aro kaina 22 eurai.
Lentelė. Parduotų žemės ūkio paskirties žemės sklypų kaina verčių zonoje Nr. 58.83.
Pagal „Capital vertinimas“ atliktą pakartotinį vertinimą vieno aro kaina 864 eurai.
Bendro naudojimo žemė – tai plotai, kuriuose nebuvo galimybių suprojektuoti sodų paskirties sklypų, tai – pelkėtos, želdiniais apaugusios vietovės, kūdros, prūdeliai, grioviai, miško žemė, vandens telkinių apsauginės juostos ir zonos, elektros perdavimo linijų ir jų įrenginių apsauginės zonos.
Bendrija visų sodininkų pastangomis buvusio kolūkio nereikalingas bevertes teritorijas pakeitė iš esmės. Per eilę metų suformavo ir įrengė kelius – gatves, ties jomis įrengė elektros tiekimo linijas.
NŽT prie bendrijoje atliktų didelių darbų neprisidėjo nei materialiai, nei morališkai. Tik bendrijos, o ne NŽT, dėka galima pasiekti (privažiuoti) bet kurį bendrijos sklypą. Manytume, kad neteisinga reikalauti iš bendrijos (ir kitų Lietuvos bendrijų) mokėti tokias dideles kainas už pačių sukurtus, šio to vertus, žemės sklypus.
Sunkiai suvokiama, kaip galima įvertinti kūdros ar pelkės 1 ha beveik 100 000 eurų (bendrijoje jų yra 9,5 ha) arba miško žemė (bendrijoje yra apie 6 ha miško, kuris pagal tokį vertinimą kainuotų apie 0,5 mln. eurų) taip pat 1 ha kainuotų beveik 100 000 eurų. Tokiuose miškuose dominuoja tik baltalksniai ir krūmynai – reali kaina būtų nedidelė (maža tikimybė, kad atsirastų pirkėjas netgi už mažą kainą).
Prašome, svarstant bendro naudojimo žemės individualaus įvertinimo būdus, atsižvelgti į mūsų pateiktą patirtį. Bendrija tikisi, kad, nustatant individualaus vertinimo būdus, nebus palikta galimybė nesąžiningiems vertinimams.
S/b „Žaluma“ valdybos pirmininkas,
Lietuvos sodininkų draugijos prezidiumo narys Jonas Narkevičius